路線価による土地の評価額と路線価の決まり方

相続や贈与では土地の「時価」を求めて、それを参考に税金などを計算します。

このときの基準となるのが「路線価(ろせんか)」です。

この路線価は、だれがどのように決めるのでしょうか?

路線価とは

国や地方自治体が定期的に公表する、土地の公的な価格の一つです。

相続税を計算する際に使われるため、「相続税評価額」とも呼ばれます。

国税庁が原則、毎年1月1日時点の土地の価格を判定し、7月上旬に公表します。

土地の公的な価格には、路線価のほか、公示地価や基準地価、固定資産税評価額があります。

 

路線価はどのようにして決まるのか

まず、価格のベースとなるのは、別の公的な土地の価格である「公示地価」です。

公示地価は一般の土地取引での目安となるほか、公共事業で民間から土地を取得する際の補償金の基準としても使われます。

公示地価は国土交通省が全国で選定した約26,000地点の地価を不動産鑑定士に依頼して調べた結果です。

 

公示地価をどう使うのか

路線価は公示地価の80%を目安に設定します。

公示地価がない地域などは別途、不動産鑑定士の意見などをもとに決定します。

地価の評価は、住宅地であれば周囲の取引事例、商業地なら賃料や売上高なども判断材料になります。

 

なぜ公示地価の80%なのか

路線価は土地の相続や贈与の際に納税者が時価を把握する手間や費用を抑えるのが目的です。

ただ、実際の土地の価値は経済情勢などで変化し、下がることもあります。

1年間の価格変動や個別要因に配慮して、2割減額しています。

 

路線価がいくらかを知りたい場合

国税庁の「路線価」で調べることができます。

国税庁のウェブサイトでも公開しており、地域を選ぶと地図上の主要な道路に数値が記載されています。

路線価は道路ごとに価格を設定し、道路に面する土地の価値を求める仕組みです。

数値は道路に面し、整地された正方形の土地1平方メートルあたりの価格です。

そこに面積を乗じて求めます。

 

同じ値の道路に面していても単価は一律ではない

それが基本です。

ただし、同じ地域の同面積でも形状や状態により土地の価値は異なるため、ルールに基づいて補正を行います。

例えば、土地が極端に細長い形状だったり、急な斜面だったりすると、価値が割り引かれます。

補正する場合には写真や現地を調査してみて確認するほうが望ましいでしょう。

 

年1回の調査では実態のずれが生じる場合も

路線価は公表後に修正されることがあります。

国税庁は、2021年に、2020年1月時点の大阪市内の繁華街3地点(心斎橋筋2丁目、宗右衛門町、道頓堀1丁目)を4%減額する補正をしました。

新型コロナウィルスの影響で海外からの観光客が激減し、地価が大幅に下落したためです。

過去には大規模災害を受けて修正したこともあります。

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